Opening a Land Market: A Doubtful Legal Act with Unclear  Effect

Opening a Land Market: A Doubtful Legal Act with Unclear Effect

Vasil Farinnik, Managing partner, lawyer

У законопроекту щодо обігу земель сільськогосподарського призначення було достатньо прихильників і противників. Але прийнятий Закон не дав перемоги жодної з сторін.Основним доводом прибічників відкриття ринку землі був запуск нового економічного механізму, який має, з одного боку, давати бюджету України за приблизними прогнозами біля $1 млрд на рік, а з іншого, допомогти реалізувати право власності особам - власникам земельних паїв, які до цього часу позбавлені можливості свої паї продавати.

Основні ж мотиви противників зводяться до того, що відкриття ринку землі за нинішніх умов призведе до захоплення/скупівлі української сільськогосподарської землі великими іноземними власниками, що, з врахування деградації та здороження в сучасному світі землі, придатної для сільського господарства, не відповідає національними інтересам України.

Треба зазначити, що, як і будь-який дуже компромісний документ, новий закон не дає змоги говорити про однозначну перемогу якоїсь із сторін вищеозначеного «конфлікту».

Що маємо

Отже, з урахуванням правок та пропозицій, Закон містить такі суттєві умови:

У перші два роки буде діяти суттєве обмеження: фізичній особі (громадянину) може належати на праві власності не більше 100 га. З 2023 року обмеження становитиме до 10 тис га на одну особу. Крім того з 2023 року власниками землі зможуть бути юридичні особи, зареєстровані в Україні і за українським законодавством, учасниками яких є лише громадяни України, держава або територіальна громада. Обмеження щодо кількості землі у одній особи не застосовуються щодо банків (в тому числі іноземних), які отримають ці землі внаслідок звернення стягнення на заставлене майно.

Забороняється продаж земель державної та комунальної власності (однак залишається можливість приватизувати земельні ділянки з наступним відчуженням).

Щодо купівлі землі іноземцями – це питання віднесено на розсуд всеукраїнського референдуму (який поки що неможливо провести через відсутність відповідного закону). 

Іноземцям у будь-якому разі заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, незважаючи на результати референдуму.

Повністю заборонена можливість мати у власності українські землі фізичним особам – громадянам держави-агресора або держави-окупанта, а також таким, що належали до терористичних угруповань та афілійованими з ними юридичними особами.

Ні вашим ні нашим

Тобто, враховуючі основні доводи противників законопроекту, останні перед голосуванням правки тимчасово (на наступні три роки) але значно (в 100 разів) знизили можливість для прямої концентрації земель в руках одного власника – фізособи та взагалі вивели з ринку усіх юросіб, окрім банків.

З одного боку, це значно ускладнює схему концентрації землі для заінтересованих осіб. Адже середня площа орендованої українськими агрохолдингами землі на сьогоднішній день складає приблизно 50 тис. га, а найбільша – близько 600 тис. га. Отже, щоб найближчим часом отримати у власність такі площі, агрохолдингам потрібно буде знайти й потім «утримувати» дуже багато підконтрольних фізосіб.

У будь-якому разі найближчими роками відсутня можливість масово скуповувати українську землю іноземцями. З іншого боку, таке «урізання» можливостей по придбанню землі, скоріше за все, призведе до відсутності помітного економічного ефекту від запровадження ринку землі.

Адже дійсно, 100 га – розмір невеликого фермерського господарства, а як було вказано вище, великі гравці, якщо і скористаються перспективами, що відкриваються, то дуже опосередковано, шляхом застосування різних «схем». Тому навряд чи можна очікувати великого попиту на земельні кредити, які, за задумом, й мають стати основними внутрішніми рушіями економіки.

Те ж саме можна сказати й про блокування доступу до ринку землі з боку фізичних та юридичних осіб – резидентів інших держав. З одного боку, якщо хтось із них дійсно поставить собі за мету сконцентрувати великі площі української сільгоспземлі, то вони зможуть це зробити хоча б на деякий час, використовуючи підконтрольні банки. Адже обмежень на придбання у власність заставної землі банками не встановлено.

Також відсутні обмеження і щодо участі у кредитуванні ринку землі банків з іноземним капіталом чи з афілійованими іноземними громадянами. Законом передбачено певний механізм притягнення до відповідальності тих осіб (зокрема, банків), які порушуватимуть встановлене обмеження щодо дворічного володіння такою землею. Земельні ділянки, щодо яких відбувається порушення, мають бути конфісковані за рішенням суду. Однак сама процедура конфіскації прописана настільки абстрактно, що її практична реалізація цілком може затягнутися на роки та не призвести до ухвалення рішення на користь позивача.

З іншого боку, таке обмеження фактично означає відсутність притоку «білого» іноземного капіталу найближчим часом, адже для будь-яких відкритих іноземних інвесторів можливість інвестувати в нашу економіку через ринок землі так і не відкрилася. І на скільки відкладено їхнє право на участь у відповідних відносинах – незрозуміло, адже на теперішній час відсутня достатня законодавча база для проведення всеукраїнського референдуму.

Що далі

Отже, необхідність дуже швидко прийняти закон задля виконання вимог МВФ, з одного боку, і спроба задовольнити усі політичні сили всередині України, з іншого боку, призвела до прийняття дуже компромісного закону з незрозумілими економічними перспективами. І для запуску реально працюючого ринку землі насправді треба прийняти ще цілу низку нормативно-правових актів.

Щодо висновку про корисність прийнятого закону з точки зору отримання міжнародної допомоги – то тут треба дочекатися реакції МВФ, а з точки зору користі для економіки України – наступних кроків від парламенту та уряду України.

Але у будь-якому разі вбачається, що більш доцільним було б винесення на загальнонаціональний референдум самого базового питання, щодо відкриття ринку землі. Адже усі проведені до цього часу соцопитування вказують, що громадяни України у більшості своїй не підтримують таке рішення.

А отже, сподіватися на активну участь наших громадян в процесі, цілей та наслідків якого вони не розуміють, не доводиться, що, в свою чергу, відкриває велике поле для маніпуляцій та нівелювання будь-яких позитивних зрушень, на які сподіваються ініціатори законопроекту.

https://business.ua/blog/9532-vidkrittya-rinku-zemli-sumnivnij-yuridichnij-akt-z-nezrozumilim-ekonomichnim-efektom